Каждый аграрий сталкивается с таким понятием как аренда земли у государства. Вчитываясь в договор аренды, а именно в размер арендной платы, невольно возникает вопрос, откуда берутся такие цифры. Сегодня попробуем разобраться, можем ли мы платить аренду за землю меньше, чем указано в договоре?
Аренда – право пользования земельным участком на определённый срок. Сдать землю во временное пользование, в частности, может любой собственник.
Органы местного самоуправления являются арендодателями. Документ, который регулирует все права и обязанности сторон – договор.
В соответствии с договором сторон закрепляется арендная оплата за землю. Все моменты урегулированы законодательством РФ.
Государство ориентируется при назначении размера арендной платы на местоположение, назначение участка, а также учитывает планы города или района.
Рассказываю, как мы фактически недоплачивали за аренду и выиграли суд.
В 2016 году между арендодателем-муниципалитетом (далее – истец) и арендатором – Главой КФХ (далее – ответчик) был заключен Договор аренды земельных участков.
Согласно условиям договора аренды земельные участки предоставлялись на основании распоряжения муниципального органа для использования по целевому назначению. Размер арендной платы определяется в соответствии с действующим на тот момент законодательством региона.
Размер арендной платы исчисляется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб – базовый размер арендной платы; Кд – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд – корректирующий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S – площадь арендуемого земельного участка.
Арендная плата вносится ежеквартально не позднее определенного числа каждого месяца. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Впрочем, все как всегда, вроде бы шаблонный договор, вроде бы шаблонная формула для расчета размера арендной платы, вроде бы все законно, обосновано, и придраться не к чему. Если бы не одно НО.
Большинство договров аренды подобного типа, как модно сейчас говорить, «заточены» на переплату. Говоря проще, фермер платит арендную плату, и сам, того не подозревая, отдает свои кровные, которые в этой ситуации явно лишние. На своих семинарах я подробно рассказываю, как научиться «считать» арендную плату, чтобы не переплачивать. Подавляющая часть аграриев оставляет эти знания на уровне теории, опасаясь спорить со «старшим братом»-арендодателем.
В ситуации, о которой я вам сейчас рассказываю, мы с Главой КФХ решили переломить ситуацию. Изучили договор аренды, сделали контрольные расчеты арендной платы, и увидели немалые суммы, которые можем не доплачивать.
Глава КФХ после этого оплачивал арендные платежи, исходя из сделанных нами расчетов. Арендодателю это не понравилось, и завязался судебный спор.Чем он закончился, читайте далее.
Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 938 967 рублей, начислены пени 14 861,95 рублей. В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец предложил ответчику оплатить сумму задолженности и пени. Конечно, Глава КФХ отказался это делать. В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в суд.
Согласно ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны своевременно производить платежи за землю. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Как говорил ироничный киногерой «Обратно все верно!». Читая такое обоснование иска, вроде не поспоришь. Действительно, есть договор, есть формула расчета арендной платы, и, вроде как действительно КФХ – должник.
Свою позицию мы поддержали следующим: производителям сельхозпродукции арендная плата расcчитывается иначе, и порядок ее исчисления не может быть одинаковым с порядком расчета арендной платы для лиц, сдающих землю в субаренду.
Из представленной налоговой декларации по единому сельскохозяйственному налогу за спорный период усматривается, что КФХ является налогоплательщиком единого сельхозналога.
Таким образом, расчет арендной платы для КФХ должен производиться в ином порядке и должен определяться в размере трех десятых процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в постановлениях вышестоящих судов. В материалы дела Главой КФХ представлены платежные поручения, подтверждающие оплату аренды по договору. С учетом произведенных ответчиком платежей по договору аренды земельного участка суд установил наличие на стороне арендатора переплаты по арендной плате.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени по день фактического исполнения обязательства. Поскольку на стороне ответчика имеется переплата, у суда отсутствуют основания для взыскания пени до момента фактического исполнения обязательства.
Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка не подлежали удовлетворению. Истцу отказали в удовлетворении иска в полном объеме.
На сегодня все. Берегите себя, развивайте свой бизнес и защищайтесь грамотно!
Текст: Анна СОЛОВЬЕВА,
федеральный юрист, эксперт по земельным и налоговым спорам
Фото из открытых источников
Журнал "Нивы России" №4 (214) май 2023
Нет комментариев. Ваш будет первым!